ECCO L'ANALISI DELLA PROPOSTA DEL CAMPIDOGLIO SULLO STADIO DELLA ROMA

Sono 59 pagine e contengono il futuro dello Stadio della Roma di Tor di Valle. È il testo della Convenzione Urbanistica, versione Campidoglio, che il Comune di Roma ha spedito alla As Roma un paio di sere fa. Da ricordare che la versione della Roma è stata spedita a Palazzo Senatorio il 13 giugno scorso. 

La prima pagina del testo della Convenzione Urbanistica su Tor di Valle formulato dal Campidoglio

La Convenzione vera e propria è di 31 articoli. Le prime tre pagine sono quelle di “identificazione” dei partecipanti, da pagina 4 a pagina 16 si ripercorrono tutte le tappe della vicenda, dopo di che si entra nel vivo. 

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GIÀ PREVISTO L’ACQUISTO DA PARTE DELLA ROMA

Il primo elemento da sottolineare è che nella Convenzione sono già state inserite le clausole per la futura cessione dei terreni dalla Eurnova di Luca Parnasi (oggi al timone c’è Flavia, la sorella dell’imprenditore) alla TdV Real Estate, la società creata appositamente dalla Roma per gestire la costruzione dello Stadio. Al momento della cessione dell’asset, la TdV Real Estate diventerà “soggetto attuatore” dell’intervento. In pratica, sarà la stazione appaltante di tutte le opere, sia pubbliche che private.

NIENTE CASE

Non che fosse mai stato in dubbio, ma nella Convenzione viene ribadito in modo quasi solenne il divieto di trasformare gli uffici o i negozi in edilizia residenziale, in case. Il Campidoglio non solo ribadisce questo divieto ma aggiunge che ci sarà la “rinuncia alla applicabilità” della legge regionale sul recupero edilizio (Piano Casa) e arriva addirittura a formulare una “rinuncia” a “presentare in futuro ulteriori istanze anche in caso di normativa modificata” o di nuova concezione. Insomma, quel timore da qualcuno artatamente agitato a mo di spauracchio di future trasformazioni degli uffici in case non ha motivo di essere. 

90 MILIONI DI OPERE DI PUBBLICO INTERESSE

Elemento di rilievo è l’elenco delle opere di pubblico interesse con i relativi costi. Da evidenziare fra questi: la mesa in sicurezza idraulica del Fosso del Vallerano e dell’Acqua Acetosa necessaria per ottenere l’abbassamento del fattore di rischio geologico dall’Autorità di Bacino del Tevere. 

Grande importanza ha il ponte ciclopedonale che dalla stazione Fs di Magliana prima scavalca l’autostrada per Fiumicino, poi il Tevere per portare i tifosi a entrare allo Stadio lato Curva Nord. Portarli dal lato Curva Sud sarà la funzione dell’altro ponte ciclopedonale, quello che, passando sopra la via del Mare/Ostiense, collega la nuova stazione Tor di Valle della ferrovia Roma-Lido di Ostia. Due elementi fondamentali, come si vedrà, per risolvere la questione del trasporto pubblico su ferro dei tifosi. 

Da ultimo, l’opera forse di maggior impatto sulla viabilità sarà l’unificazione della via del Mare con la via Ostiense. Nella Convenzione si legge che “l’opera consisterà nella riunificazione delle due strade nel tratto compreso tra il punto in cui le stesse attualmente si biforcano a cavallo del Viadotto della Magliana e il punto del loro successivo riallineamento, per una lunghezza di circa 900 metri”. Il tutto in funzione del futuro Ponte dei Congressi.

Sulla mappa è evidenziata la localizzazione dei due ponti ciclopedonali: in alto, quello da Magliana Fs verso Curva Nord; in basso quello dalla stazione Tor di Valle della ferrovia Roma-Lido di Ostia verso Curva Sud

Nella visualizzazione 3D, la rappresentazione grafica del futuro Ponte dei Congressi: in verde, il Viadotto della Magliana; in azzurro, il Ponte con le sue connessioni con la via del Mare/Ostiense (in giallo). Da notare l'unificazione da Progetto Stadio della via del Mare/Ostiense

RISPUNTANO LE TRIBUNE POSTICCE

La sorpresa è subito dopo l’elenco delle opere di pubblico interesse: alla fine il Campidoglio ha strappato alla Roma il rifacimento di una porzione delle tribune progettate dall’architetto Lafuente per l’Ippodromo di Tor di Vale. Investimento di 6,1 milioni di euro.

OPERE DI URBANIZZAZIONE

Oltre quelle di interesse pubblico, la Roma dovrà anche realizzare altre opere per un ammontare totale di 80 milioni di euro. Nessuna di queste opere dà origine a cubatura a compensazione, trattandosi di opere cosiddette “a standard” che il costruttore, cioè, deve fare obbligatoriamente. 

Fra queste spiccano gli investimenti per la mitigazione dell’impatto odorifero del depuratore, le fogne e le idrovore e i parcheggi. Questi ultimi saranno di due tipi: quelli immediatamente trasferiti al patrimonio comunale e che il Campidoglio metterà poi a bando di gara per la gestione e quelli che rimangono di proprietà privata ma di uso pubblico e dai quali il cassiere del Campidoglio riceverà metà degli incassi al netto delle spese di manutenzione. 

45 MILIONI PER I TRENI

Rimangono confermati i 45 milioni di euro che la Roma dovrà versare in contanti al Comune come contributo costo di costruzione (la parte cash delle tasse che si paga al Comune quando si costruisce) e che saranno destinati all’acquisto dei treni per la Roma-Lido di Ostia. 

COLLAUDI E MANUTENZIONE

Tutte le opere, di interesse pubblico e di urbanizzazione, dovranno essere consegnate al Comune dopo esser state collaudate e la Roma si farà carico di un triennio di manutenzione dalla data di consegna.  

CONTESTUALITÀ

È il grande tema che ha bloccato di fatto il raggiungimento di un accordo da febbraio scorso. È la necessità, secondo il Campidoglio, che lo Stadio possa aprire solo dopo la conclusione di tutte le opere pubbliche, anche quelle che non spettano alla Roma. Parliamo, per semplificare, della Roma-Lido di Ostia. Da delibera, metà dei 55mila tifosi dovrebbe poter arrivare allo stadio per ferrovia. Per raggiungere questo risultato, però, occorre che l’intervento programmato, finanziato e gestito dalla Regione Lazio, proprietaria della Roma-Lido, sia totalmente completato. Il dubbio è che non si riesca a finire prima della possibile inaugurazione dello Stadio. 

Nella Convenzione prima viene ribadita la contestualità come elemento obbligatorio, ma, poco dopo, con una sana dose di pragmatismo, il Campidoglio scrive che quando mancherà un anno all’apertura dello Stadio, verrà fatto un controllo con tutti i soggetti, publici e privati, sullo stato di avanzamento dei lavori e, qualora vi fosse un “disallineamento” non imputabile alla Roma verranno studiate le opportune soluzioni. Che possono essere quelle identificate dalla Regione: corsie preferenziali e bus dedicati a spese della Roma in occasione delle partite.

VINCOLO TRENTENNALE

Ampio spazio poi per i vincoli. Il primo è quasi scontato: lo Stadio rimarrà vincolato per sempre come impianto sportivo. Insieme a questo, però viene ribadito il vincolo trentennale fra la As Roma e lo Stadio: fra gli obblighi c’è quello della “conferma” e garanzia della “già avvenuta formale costituzione per una durata di anni 30 di un vincolo di strumentalità fra l’impianto sportivo e la As Roma in quanto primaria società sportiva”. La pena in caso di mancato rispetto è la “decadenza dei benefici connessi alla realizzazione degli impianti e la corresponsione tra l’altro, di una somma commisurata al valore della trasformazione immobiliare, rapportato al tempo residuo di validità del vincolo trentennale”. C’è anche una specifica di chiarimento su cosa sia l’”utilizzo in via prevalente”: è l’utilizzo dello Stadio “da parte della “prima squadra” della AS Roma per quanto riguarda la sostanziale totalità degli eventi previsti dalle competizioni ufficiali, cui la stessa partecipa”.

GARANZIE ECONOMICHE

I proponenti dovranno consegnare al Campidoglio una serie di polizze fideiussorie a garanzia dei costi di tutte le opere. Queste polizze saranno poi cancellate per il 75% del valore al collaudo preliminare e a saldo al collaudo definitivo. 

INADEMPIMENTI E PENALI

All’articolo 25 sono riportare tutte le condizioni che, secondo il Campidoglio, costituiscono motivo di inadempienza e che, quindi, possono portare alla risoluzione del contratto. In caso di risoluzione per inadempimento decadono tutte le concessioni come se non fossero mai state rilasciate e il Comune può anche richiedere un risarcimento danni oltre che acquisire al patrimonio comunale di “opere, manufatti ed impianti pubblici o di interesse pubblico”.

Fra i motivi di risoluzione ci sono: la “mancata realizzazione di ciascuna opera pubblica imputabile” alla Roma “nei tempi previsti dalla Convenzione” oppure la difformità delle opere rispetto ai progetti approvati. Oppure, la trasformazione degli uffici in case; un ingiustificato avanzamento della costruzione delle opere private rispetto a quelle pubbliche.

DURATA DELLA CONVENZIONE

La Convenzione ha durata di dieci anni dalla data di sottoscrizione, cioè da dopo l’emissione della delibera di Giunta Regionale che chiude l’intero iter amministrativo. 

ITER

Nei prossimi giorni la Roma risponderà al Campidoglio. La prima lettura del testo è stata favorevolmente accolta sia al club che da Eurnova. Ovviamente, questo non si traduce in un’immediata accettazione ma sarà necessario quasi certamente un ultimo incontro con il sindaco di Roma, Virginia Raggi. 

Una volta raggiunto l’accordo, le tappe successive sono prima l’inizio della procedura che porterà al voto in Consiglio comunale. Quindi, delibere di Giunta per Variante e Convenzione, invio dei testi alle Commissioni consiliari e al Municipio IX per i pareri obbligatori ma non vincolanti, quindi il voto in Aula. 

Dopo di che, la Roma dovrà adeguare le carte progettuali e presentare le garanzie economiche. Fatto questo, il Comune spedirà tutto l’incartamento in Regione che, dopo il controllo e il “visto si stampi” da parte dei vari uffici pubblici che avevano avanzato prescrizioni in conferenza di servizi, emanerà una delibera di Giunta che finalmente chiuderà il cerchio consegnando alla Roma i permessi di costruire. 

STADIO, SI PARTE CON LA VARIANTE URBANISTICA

Ci siamo: probabilmente entro la fine della prossima settimana (al massimo entro una decina di giorni) inizierà l’iter che porterà all’approvazione della variante urbanistica sul progetto della Roma di costruire il suo stadio a Tor di Valle, con la “pubblicazione a fini urbanistici” dell’intero dossier Stadio. La notizia trapela dai corridoi del Campidoglio: le carte che i proponenti hanno presentato in Comune lo scorso 15 marzo - e di cui Il Tempo ha dato notizia in esclusiva - dovrebbero essere sufficienti a far iniziare il percorso.

SCIOLTO IL NODO PROCEDURALE

Risolto anche il problema delle procedure da seguire. In Campidoglio c’era una corrente di pensiero che riteneva necessario sottoporre l’intero dossier Stadio, così come modificato dalla prescrizioni della Conferenza di Servizi, a un primo voto di adozione del Consiglio comunale. E solo dopo questo, procedere con la pubblicazione degli atti. 

L’altra corrente di pensiero, invece, prevedeva di procedere subito con la pubblicazione degli atti, sfruttando le norme dell’ultima legge finanziaria sulla Conferenza di Servizi. 

Alla fine, quindi, si parte direttamente con la pubblicazione degli atti.

NUOVE MODIFICHE AL PROGETTO

L’ultimo accordo col Campidoglio prevede di fatto l’addio al Ponte di Traiano che sarà sostituito da interventi più “pesanti” sulla via del Mare/Ostiense, soprattutto, sugli svincoli con il Raccordo e il Ponte dei Congressi. Una modifica piuttosto onerosa che potrebbe comportare l’addio alla riproduzione della sezione delle Tribune dell’ippodromo inizialmente ipotizzata.

TRE MESI DI ATTESA

L’iter, a questo punto, prevede che il dossier Stadio con le sue ultime modifiche insieme al verbale finale della Conferenza di Servizi sia pubblicato “a fini urbanistici”. In sostanza, per 30 giorni, rimarrà affisso all’albo pretorio del Comune affinché chiunque ne possa prendere visione. Dopo questi 30 giorni, ne scatteranno altri 30 che la legge dispone a favore di chi - associazioni, comitati, cittadini - voglia presentare “osservazioni” al testo, vale a dire, per semplificare, modifiche e emendamenti al progetto. Trascorso anche questo mese, gli uffici del Dipartimento Urbanistica del Campidoglio prenderanno tutte le osservazioni pervenute e per ciascuna di esse predisporranno una risposta, in gergo tecnico “controdeduzione”. Le osservazioni possono essere accolte, determinando quindi una modifica del progetto, oppure respinte. In questo caso, il “no” dovrà essere accompagnato da idonea motivazione. 

FINALMENTE IL VOTO

Tre mesi, quindi, di attesa. Facendo dei conti, nella prima decade di luglio, si potrebbe andare in Consiglio comunale per il voto su ogni singola osservazione. A quel punto, con l’assenso dell’Assemblea Capitolina, l’iter di variante urbanistica sarà quasi del tutto completato. 

ULTIMI PASSAGGI

Se alcune osservazioni venissero accolte, si aprirebbe la necessità di riscrivere le parti del progetto modificate in questo modo. Qualora, invece, venissero tutte respinte, il progetto andrebbe bene così com’è. L’ultimo passaggio è la trasmissione di tutto questo enorme verbale - progetto, verbale della Conferenza di Servizi, osservazioni e controdeduzioni, voto finale - in Regione. Sarà infatti la Regione Lazio, con propria Delibera di Giunta, a rendere effettiva e operativa la variante al Piano regolatore. Tempi prevedibili ad oggi: verso ferragosto (salvo complicazioni).

LA CONVENZIONE URBANISTICA

Dopo il voto finale, al di là della conclusione formale dell’iter in Regione, occorrerà ancora una mesata per la redazione della Convenzione Urbanistica. Si tratta dell’atto più importante di tutto il processo: è il “contratto” che regola i rapporti fra i proponenti (la As Roma e il costruttore Luca Parnasi) e la controparte pubblica (il Campidoglio). Esso dovrà contenere la tempistica delle edificazioni, quale verrà realizzata prima, quale dopo.

PRIMA PIETRA

Parallelamente a questi atti burocratici, la Roma potrà, all’indomani del voto finale in Consiglio sulla variante, dare il via ad alcune procedure preliminari: bonifica dall’amianto e dagli ordigni bellici, scavi archeologici, demolizione dell’ippodromo. Poi si andrà, almeno per le opere di interesse pubblico, a gara europea. Salvo complicazioni, quindi, è ragionevole ipotizzare la vera prima pietra per la primavera del prossimo anno. 

LO STADIO DELLA ROMA PRENDE FORMA

Sono 44 le pagine di prescrizioni che la Conferenza dei Servizi ha apposto al progetto della Roma di costruire il suo stadio a Tor di Valle e che sono contenute nella Determinazione che la Regione ha spedito martedì 2 gennaio a tutte le Amministrazioni coinvolte per la pre-revisione della correttezza del testo prima dell’invio definitivo al Campidoglio per l’avvio dell’iter di adozione della variante urbanistica. In totale sono 173 le prescrizioni presentate nel corso delle quattro sedute della Conferenza dei Servizi. Di queste, 42 erano state formulate dallo Stato, altre 42 dalla Regione, 33  dalla Città Metropolitana e ben 56 erano quelle inserite dal rappresentante unico del Comune, l’ingegner Fabio Pacciani. Di queste 173 prescrizioni, dopo le varie sedute ne sono rimaste ancora 75 da recepire in sede di progetti esecutivi.

TORNA IL PONTE DI TRAIANO

La prescrizione maggiormente rilevante è il ritorno del Ponte di Traiano. Lo chiede nella prescrizione B07a, la Regione che ha disposto che nella variante sia inserita quest’opera. E lo conferma lo Stato, nella prescrizione A08 in cui viene scritto: “Si rappresenta, altresì, il Ministero delle Infrastrutture (Mit), in via cautelativa, come comunicato con nota n. 529 del 24 gennaio 2017, manterrà le risorse economiche già stanziate sul Contratto di programma Mit-Anas Spa, che potranno essere utilizzate, anche, per la realizzazione del tronco autostradale, di circa 700/800 metri e del nuovo svincolo "Parco de' Medici", qualora in fase di esercizio della Stadio (Business Park) si dovesse presentare una maggiore esigenza di mobilità nell'area rispetto alle previsioni progettuali”. 

Ora con le prescrizioni della Regione e dello Stato l’opera potrebbe trovare il finanziamento del Governo, magari impiegando lo 0,11% dei 93 miliardi del contratto di servizio con Anas per investire questi 110 milioni di euro in un’infrastruttura comunque prevista da decenni in quel quadrante.

LA REGIONE: SULLA ROMA-LIDO CONTI SBAGLIATI

C’è poi una seconda prescrizione della Regione che suona come uno schiaffo in faccia alla Raggi e alla sua delibera. 

Come già Il Tempo aveva evidenziato semplicemente leggendo le stesse carte dei proponenti, anche la Regione ritiene che le previsioni inserite dalla Raggi nella sua delibera di pubblico interesse sulla capacità della Roma-Lido di assorbire il flusso di spettatori legati alle partite siano solo un sogno. Si legge, infatti: “L’indicazione di Roma Capitale di pervenire ad una capacità della linea ferroviaria Roma Lido di 20mila viaggiatori/ora per direzione su tutta la tratta risulta non realistica allo stato dell’ultimo progetto proposto”. Pe consentire questa capacità di servizio occorrono “il potenziamento della Stazione di Tor di Valle con 3 nuovi tronchini”, interventi sulla linea aerea, binari e scambi, più la “disponibilità di un parco convogli costituito da almeno 18 treni più le necessarie riserve”. 

Aggiunge ancora la Regione: “In ogni caso l’eventuale servizio aggiuntivo che dovesse essere ritenuto necessario per gli eventi sportivi non potrà essere posto a carico della Regione Lazio, ma dovrà essere svolto entro i limiti tecnici imposti dagli impianti esistenti e con il materiale rotabile disponibile. Si ritiene pertanto che la soluzione indicata dal Proponente sia realizzabile solo a seguito di investimenti (non previsti nella nuova proposta) che riguardino la stazione di Tor di Valle (Roma-Lido) e di Magliana (FL1) e una offerta di trasporto su ferro adeguata”. 

Della serie: poi, domani, non venite a piangere miseria da noi. 

E, ancora: “Nel caso in cui non ci fossero interventi sulle predette stazioni (che permettano l’aumento di capacità delle due linee per la soddisfazione della domanda massima prevista) le due infrastrutture ferroviarie (Lido e FL1) saranno in grado di assorbire (allo stato attuale) al massimo un quarto della domanda di trasporto prevista e quindi si avrà un utilizzo prevalente del mezzo privato (75% e oltre) per raggiungere lo stadio nei giorni dell’evento/partita. Si vuole evidenziare che nel caso in cui si verificasse tale eventualità anche la rete di viabilità privata andrebbe in crisi per la presenza di una domanda di trasporto abbondantemente superiore a quella di progetto”.

Ecco la prescrizione: “Si ritiene quindi opportuno prescrivere: il potenziamento infrastrutturale della Roma-Lido e della FL1, oltre all’acquisto dei nuovi treni; la contestualità dell’apertura dello stadio con il potenziamento del punto 1; in assenza di attuazione delle due prescrizioni precedenti, risulterà necessario un impegno da parte di Roma Capitale nella predisposizione di un progetto con una adeguata rete di TPL su gomma ed un conseguente Programma di esercizio, prevedendo per questo l’istituzione di corsie preferenziali (di tipo dinamico) riservate ai soli Autobus di linea di Atac ed ai mezzi di emergenza, in grado (almeno nella prima fase e a valle del progetto di potenziamento della stazione di Tor di Valle e della messa in esercizio di nuovi treni) di assorbire una quota consistente di domanda di trasporto (15-20%) che possa poi essere gradualmente diminuita un volta completati i necessari interventi di potenziamento della ferrovia Roma – Lido e sulla FL1”.

IL RISCHIO IDROGEOLOGICO

“L’Autorità di Bacino ribadisce che le opere di messa in sicurezza dovranno essere effettuate prima dell’utilizzo dello Stadio”. Per il resto, poi, le analisi dell’Autorità e le prescrizioni sono le stesse identiche del vecchio progetto (“conferma le prescrizioni di cui alla nota prot. 464 del 6/02/2017”), tanto che, addirittura, si rimanda ai file consegnati a febbraio 2017. Se non altro, a dimostrazione di quanto fossero false prima le affermazioni di alcuni grillini e benpensanti sul rischio allagamenti e quanto siano altrettanto false le affermazioni dell’Amministrazione Raggi di aver risolto il problema con la sua nuova delibera. 

LE TRIBUNE DELL’IPPODROMO

“La soprintendenza con successiva nota prot. 34644 del 04/12/2017 prende atto della nuova proposta di ricollocazione del settore di tribuna come da planimetria allegata, con la prescrizione che il progetto esecutivo dovrà essere sottoposta all'esame della stessa”, si legge nelle prescrizioni, chiudendo, quindi, definitivamente la querelle iniziata a San Valentino dello scorso anno con la decisione dell’allora soprintendente, Margherita Eichberg, dai avviare l’iter di apposizione del vincolo architettonico sulle tribune, poi bocciato dalla Conferenza dei Soprintendenti e dalla Direzione Generale dello stesso Ministero. Sulla stessa identica lunghezza anche la Sovrintendenza comunale.