STADIO DELLA ROMA: ECCO TUTTO IL RESTO DELLE NOVITÀ DELLA CONVENZIONE URBANISTICA DEFINITIVA

Il testo della Convenzione urbanistica, cioè del contratto vero e proprio fra il Campidoglio e i proponenti del progetto Stadio della Roma, include anche un’altra serie di dati e novità oltre quelli che abbiamo raccontato qui e qui

La prima pagina del testo della Convenzione urbanistica definitiva

A ottobre 2019 avevamo anticipato la prima bozza di Convenzione che il Campidoglio aveva elaborato. 

Il testo definitivo è stato concordato a febbraio, poco prima dell’inizio della quarantena. E i mesi di quarantena sono serviti per scrivere tutti i passaggi scontando, ovviamente, tutte le difficoltà legate al lavoro da casa dei funzionari capitolini.

Abbiamo già detto le due novità principali rispetto al testo di ottobre: la creazione dell’ufficio speciale, l’Organismo di Sorveglianza che vigilerà sul puntuale adempimento del contratto, e abbiamo già illustrato la brillante soluzione adottata per uscire fuori dall’impasse generata dalla richiesta del Campidoglio di unificare la via del Mare/Ostiense, nel tratto di 900 metri oggi diviso da capannoni, in una strada a tracciato unico, opera necessaria per agevolare la realizzazione del futuro Ponte dei Congressi.

Vediamo ora il resto delle novità contenute nelle 66 pagine (ma diventeranno molte di più) del nuovo testo.

Dopo la ricostruzione di questa lunghissima storia – la genesi del progetto, i provvedimenti della Giunta Marino, le conferenze di servizi e la nuova delibera Raggi – viene lasciato uno spazio – sarà molto lungo, almeno altre 85 pagine – per inserire la relazione finale sulla due diligence interna condotta dagli uffici capitolini, su richiesta della Raggi, all’indomani degli arresti di Luca Parnasi e Luca Lanzalone.

Rispetto alla versione ottobre 2019 spariscono gli “aventi causa”, vale a dire Radovan Vitek o chiunque dovesse subentrare a Eurnova. Ad ottobre, infatti, era stato inserito ad ogni passaggio lo spazio per iscrivere Vitek e la sua azienda. Per alleggerire il testo, all’inizio, viene semplicemente inserita una clausola: “qualora al momento della stipula Eurnova risultasse completamente sostituita e quindi risulti pienamente subentrato un altro soggetto quest’ultimo verrà direttamente inserito quale parte integrante della Convenzione”.

IL “SOGGETTO ATTUATORE”

Se la Convenzione venisse firmata oggi, Eurnova sarebbe “soggetto attuatore” e “stazione appaltante”. Il che significa che spetterà a Eurnova ogni singola fase delle opere pubbliche, sia quelle con compensazione che quelle obbligatorie: progettazione, indizione delle gare d’appalto, assegnazione, esecuzione dei lavori, collaudo.

Al “soggetto attuatore” spetterà realizzare le opere generali, corrispondere in contanti eventuali differenze sui minori costi, la realizzazione delle opere di urbanizzazione a scomputo, pagare gli oneri per acquisire aree e garantire il vincolo trentennale con la As Roma.

LO “HOME STADIUM”

A questo proposito, viene specificato in modo chiaro il rapporto con la Roma: “l’utilizzo dello Stadio in via prevalente da parte della “prima squadra” della AS Roma per quanto riguarda la sostanziale totalità degli eventi previsti dalle competizioni ufficiali”. Viene previsto anche un unico motivo di legittima cancellazione di questo vincolo: “In caso di retrocessione della A.S. Roma in categorie non professioniste e che determini la perdita per quest’ultima della qualifica di primaria società sportiva, il soggetto a tale tempo proprietario dell’impianto sportivo “Stadio” come complessivamente considerato sostituirà il soggetto originariamente fruitore sopra indicato con altra primaria società sportiva svolgente la propria attività all’interno della Città Metropolitana di Roma e/o con Federazioni Nazionali”.

LA CONTESTUALITÀ E L’OBBLIGO DI REALIZZARE LE OPERE PUBBLICHE

In più passaggi della Convenzione viene ribadito l’obbligo di realizzare e collaudare tutte le opere pubbliche, che siano a compensazione o obbligatorie, prima che lo Stadio apra al pubblico.

Nel caso qualcuna delle opere pubbliche non fosse più realizzabile, anche se non per colpa dei proponenti, rimane comunque valida l’obbligazione che potrà essere eseguita o pagando in contanti o con opere sostitutive di pari valore.

Quando mancherà un anno all’apertura dello Stadio verrà fatto un controllo sullo stato di realizzazione delle opere pubbliche: “qualora emergessero disallineamenti non colmabili nel tempo residuo, l’Amministrazione potrà, su proposta dell’Organismo di Vigilanza e sentito il Soggetto attuatore e gli altri Enti già partecipanti alla Conferenza dei Servizi, valutare e prescrivere soluzioni alternative al fine di garantire la fruibilità dell’impianto nel rispetto degli obiettivi delle prescrizioni e delle condizioni deliberate in relazione anche al grado di corresponsabilità nel ritardo da parte del Soggetto Attuatore, del disallineamento maturato e/o recuperabile, dei tempi necessari per terminare le opere poste in rapporto di contestualità, ed dell’individuazione delle possibili modalità provvisoriamente alternative, il cui onere economico graverà sul Soggetto attuatore”.

Tradotto dal burocratese: se il Ponte dei Congressi o l’adeguamento della ferrovia Roma-Lido di Ostia (sono due esempi ma se ne possono fare anche altri) non fossero completati si studieranno soluzioni alternative i cui costi saranno comunque coperti dalla Roma.

I COSTI DELLE OPERE DI INTERESSE PUBBLICO:

Parco Fluviale Ovest – 9.658.533 €

Golena est e Golena Ovest – 1.194.025 €

Pontile est e Pontile ovest – 1.735.004 €

Videosoveglianza – 2.434.548 €

Messa in sicurezza Fosso Vallerano e Fosso Acqua Acetora – 9.807.554 €

Ponte ciclopedonale da Magliana FS a Curva Nord – 9.863.182 €

Stazione Tor di Valle con ponte ciclopedonale – 7.003.055 €

Adeguamento via del Mare/Ostiense – 46.062.158 €

________________________________________-

Valore totale: 87.758.089 €

A queste opere sarà aggiunta la ricostruzione della Tribuna di Tor di Valle per un costo di 6.163.113 €

I COSTI DELLE OPERE A SCOMPUTO:

Collegamento Ostiense-A91 – 8.761.003 €

Idrovore e fognature – 7.041.581 €

Parcheggio multipiano – 12.616.495 €

Parcheggi a raso e strade circolazione interna – 40.892.005 €

Verde pubblico – 14.618.071 €

Mitigazione odori – 9.036.420 €

Impianti acqua potabile – 1.429.741 €

Impianti illuminazione – da definire*

Impianti distribuzione energia elettrica – da definire*

Impianto di innaffiamento – da definire*

(*all’esame di Acea)

ALTRI COSTI A CARICO DEI PROPONENTI

ESPROPRI: € 12.847.545

CONTRIBUTO COSTO DI COSTRUZIONE: € 43.480.083

ONERI DI URBANIZZAZIONE: € 74.336.757

CONTRIBUTO STRAORDINARIO DI URBANIZZAZIONE: € 16.672.657

PLUSVALENZA SULLA SUL: € 24.123.114

TOTALE FINALE DEL MAGGIOR COSTO RISPETTO ALLE PREVISIONI INIZIALI: € 40.795.771

PROGRAMMA DELLE PRIME OPERE

Viene stabilita anche una sorta di “scaletta” delle prime opere pubbliche da realizzare:

1)    Messa in sicurezza idraulica dei Fossi del Vallerano e dell’Acqua Acetosa

2)    Aggiudicazione definitiva opere generali (appalti):

a.     Stazione Tor di Valle con ponte

b.     Adeguamento/unificazione via del Mare/Ostiense

Possibilità di differire l’assegnazione ma completandole prima dell’apertura dello Stadio:

1)    Parcheggio multipiano

2)    Verde pubblico a standard

ARCHEOLOGIA

Al momento della redazione del progetto esecutivo dovrà essere eseguita la Valutazione di Impatto archeologico

GARANZIE

Ogni opera dovrà essere garantita con fidejussione di pari valore con polizza emessa da società primaria (per evitare il rischio “mascherine fantasma” della Regione Lazio)

DIVIETI

È fatto totale divieto di costruire case. La firma della Convenzione conterrà anche la rinuncia da parte dei proprietari, anche futuri, di convertire gli edifici costruiti in case anche qualora intervenissero modifiche normative che agevolassero queste trasformazioni.

INADEMPIMENTO E RISOLUZIONE

Il mancato rispetto degli obblighi e dei divieti fa decadere il pubblico interesse e tutti gli atti di assenso delle pubbliche amministrazioni. In caso di risoluzione del contratto con lo Stadio già costruito questo passerebbe di proprietà al Comune di Roma cui spetterebbero anche l’incasso delle varie fidejussioni e i danni da riconoscere in tribunale.

STADIO; UN ALTRO MESE PER LA CESSIONE A VITEK

È una sorta di nuovo limbo quello in cui si trova ora il procedimento sullo Stadio della Roma: difficile che la situazione possa sbloccarsi prima di un altro mese. Se va bene, per metà marzo si riparte. La velocità lumaca è legata al passaggio di proprietà nel triangolo Parnasi-Unicredit-Vitek. Gli avvocati stanno lavorando di gran lena e, al momento, sono già state scritte e controllate oltre 600 pagine di contratti. Ma ne mancano ancora altri e, fra questi, mancherebbe ancora l’Agenzia delle Entrate che, a quanto risulta a Il Tempo, sta utilizzando ogni settimana a disposizione per accettare il piano di cessione da Parnasi a Vitek. 

Lo scorso 14 gennaio il Consiglio di Amministrazione di Unicredit ha dato il via libera all’operazione: Vitek compra dalla banca due società che erano di Parnasi, Capital Dev e Parsitalia, non interessate dal progetto Stadio, per una cifra pari a circa mezzo miliardo di euro. In più, trattando direttamente con Parnasi, Vitek rileva anche progetto e terreni di Tor di Valle per un’altra cinquantina di milioni di euro. Tre operazioni distinte ma fra loro connesse: semplificando, come in un videogioco occorre superare un livello per accedere al successivo, così è necessario che Vitek acquisisca prima Capital Dev, poi Parsitalia e, terzo step, Tor di Valle. Per farlo, però, occorre completare la ricognizione giurata (“asseverata”) di tutti i debiti e crediti di Parnasi. In pratica, tutti quei fornitori - progettisti, ingegneri, tecnici e via dicendo - che hanno un conto aperto con Parnasi devono portare le loro fatture per farle accettare dagli avvocati e dai commercialisti di Vitek. 

Le riunioni si susseguono quasi senza sosta per accelerare al massimo tutti i passaggi ma fino a che non saranno tutti completati non arriverà la conclusione formale della compravendita. 

In Campidoglio ovviamente è tutto fermo: gli uffici aspettano il closing per terminare i lavori e, politicamente, la Raggi e i suoi hanno altri problemi di cui occuparsi, tipo i rifiuti. Lo Stadio arriverà dopo.

ECCO L'ANALISI DELLA PROPOSTA DEL CAMPIDOGLIO SULLO STADIO DELLA ROMA

Sono 59 pagine e contengono il futuro dello Stadio della Roma di Tor di Valle. È il testo della Convenzione Urbanistica, versione Campidoglio, che il Comune di Roma ha spedito alla As Roma un paio di sere fa. Da ricordare che la versione della Roma è stata spedita a Palazzo Senatorio il 13 giugno scorso. 

La prima pagina del testo della Convenzione Urbanistica su Tor di Valle formulato dal Campidoglio

La Convenzione vera e propria è di 31 articoli. Le prime tre pagine sono quelle di “identificazione” dei partecipanti, da pagina 4 a pagina 16 si ripercorrono tutte le tappe della vicenda, dopo di che si entra nel vivo. 

LINK: ECCO L'ARTICOLO SU ILTEMPO.IT

GIÀ PREVISTO L’ACQUISTO DA PARTE DELLA ROMA

Il primo elemento da sottolineare è che nella Convenzione sono già state inserite le clausole per la futura cessione dei terreni dalla Eurnova di Luca Parnasi (oggi al timone c’è Flavia, la sorella dell’imprenditore) alla TdV Real Estate, la società creata appositamente dalla Roma per gestire la costruzione dello Stadio. Al momento della cessione dell’asset, la TdV Real Estate diventerà “soggetto attuatore” dell’intervento. In pratica, sarà la stazione appaltante di tutte le opere, sia pubbliche che private.

NIENTE CASE

Non che fosse mai stato in dubbio, ma nella Convenzione viene ribadito in modo quasi solenne il divieto di trasformare gli uffici o i negozi in edilizia residenziale, in case. Il Campidoglio non solo ribadisce questo divieto ma aggiunge che ci sarà la “rinuncia alla applicabilità” della legge regionale sul recupero edilizio (Piano Casa) e arriva addirittura a formulare una “rinuncia” a “presentare in futuro ulteriori istanze anche in caso di normativa modificata” o di nuova concezione. Insomma, quel timore da qualcuno artatamente agitato a mo di spauracchio di future trasformazioni degli uffici in case non ha motivo di essere. 

90 MILIONI DI OPERE DI PUBBLICO INTERESSE

Elemento di rilievo è l’elenco delle opere di pubblico interesse con i relativi costi. Da evidenziare fra questi: la mesa in sicurezza idraulica del Fosso del Vallerano e dell’Acqua Acetosa necessaria per ottenere l’abbassamento del fattore di rischio geologico dall’Autorità di Bacino del Tevere. 

Grande importanza ha il ponte ciclopedonale che dalla stazione Fs di Magliana prima scavalca l’autostrada per Fiumicino, poi il Tevere per portare i tifosi a entrare allo Stadio lato Curva Nord. Portarli dal lato Curva Sud sarà la funzione dell’altro ponte ciclopedonale, quello che, passando sopra la via del Mare/Ostiense, collega la nuova stazione Tor di Valle della ferrovia Roma-Lido di Ostia. Due elementi fondamentali, come si vedrà, per risolvere la questione del trasporto pubblico su ferro dei tifosi. 

Da ultimo, l’opera forse di maggior impatto sulla viabilità sarà l’unificazione della via del Mare con la via Ostiense. Nella Convenzione si legge che “l’opera consisterà nella riunificazione delle due strade nel tratto compreso tra il punto in cui le stesse attualmente si biforcano a cavallo del Viadotto della Magliana e il punto del loro successivo riallineamento, per una lunghezza di circa 900 metri”. Il tutto in funzione del futuro Ponte dei Congressi.

Sulla mappa è evidenziata la localizzazione dei due ponti ciclopedonali: in alto, quello da Magliana Fs verso Curva Nord; in basso quello dalla stazione Tor di Valle della ferrovia Roma-Lido di Ostia verso Curva Sud

Nella visualizzazione 3D, la rappresentazione grafica del futuro Ponte dei Congressi: in verde, il Viadotto della Magliana; in azzurro, il Ponte con le sue connessioni con la via del Mare/Ostiense (in giallo). Da notare l'unificazione da Progetto Stadio della via del Mare/Ostiense

RISPUNTANO LE TRIBUNE POSTICCE

La sorpresa è subito dopo l’elenco delle opere di pubblico interesse: alla fine il Campidoglio ha strappato alla Roma il rifacimento di una porzione delle tribune progettate dall’architetto Lafuente per l’Ippodromo di Tor di Vale. Investimento di 6,1 milioni di euro.

OPERE DI URBANIZZAZIONE

Oltre quelle di interesse pubblico, la Roma dovrà anche realizzare altre opere per un ammontare totale di 80 milioni di euro. Nessuna di queste opere dà origine a cubatura a compensazione, trattandosi di opere cosiddette “a standard” che il costruttore, cioè, deve fare obbligatoriamente. 

Fra queste spiccano gli investimenti per la mitigazione dell’impatto odorifero del depuratore, le fogne e le idrovore e i parcheggi. Questi ultimi saranno di due tipi: quelli immediatamente trasferiti al patrimonio comunale e che il Campidoglio metterà poi a bando di gara per la gestione e quelli che rimangono di proprietà privata ma di uso pubblico e dai quali il cassiere del Campidoglio riceverà metà degli incassi al netto delle spese di manutenzione. 

45 MILIONI PER I TRENI

Rimangono confermati i 45 milioni di euro che la Roma dovrà versare in contanti al Comune come contributo costo di costruzione (la parte cash delle tasse che si paga al Comune quando si costruisce) e che saranno destinati all’acquisto dei treni per la Roma-Lido di Ostia. 

COLLAUDI E MANUTENZIONE

Tutte le opere, di interesse pubblico e di urbanizzazione, dovranno essere consegnate al Comune dopo esser state collaudate e la Roma si farà carico di un triennio di manutenzione dalla data di consegna.  

CONTESTUALITÀ

È il grande tema che ha bloccato di fatto il raggiungimento di un accordo da febbraio scorso. È la necessità, secondo il Campidoglio, che lo Stadio possa aprire solo dopo la conclusione di tutte le opere pubbliche, anche quelle che non spettano alla Roma. Parliamo, per semplificare, della Roma-Lido di Ostia. Da delibera, metà dei 55mila tifosi dovrebbe poter arrivare allo stadio per ferrovia. Per raggiungere questo risultato, però, occorre che l’intervento programmato, finanziato e gestito dalla Regione Lazio, proprietaria della Roma-Lido, sia totalmente completato. Il dubbio è che non si riesca a finire prima della possibile inaugurazione dello Stadio. 

Nella Convenzione prima viene ribadita la contestualità come elemento obbligatorio, ma, poco dopo, con una sana dose di pragmatismo, il Campidoglio scrive che quando mancherà un anno all’apertura dello Stadio, verrà fatto un controllo con tutti i soggetti, publici e privati, sullo stato di avanzamento dei lavori e, qualora vi fosse un “disallineamento” non imputabile alla Roma verranno studiate le opportune soluzioni. Che possono essere quelle identificate dalla Regione: corsie preferenziali e bus dedicati a spese della Roma in occasione delle partite.

VINCOLO TRENTENNALE

Ampio spazio poi per i vincoli. Il primo è quasi scontato: lo Stadio rimarrà vincolato per sempre come impianto sportivo. Insieme a questo, però viene ribadito il vincolo trentennale fra la As Roma e lo Stadio: fra gli obblighi c’è quello della “conferma” e garanzia della “già avvenuta formale costituzione per una durata di anni 30 di un vincolo di strumentalità fra l’impianto sportivo e la As Roma in quanto primaria società sportiva”. La pena in caso di mancato rispetto è la “decadenza dei benefici connessi alla realizzazione degli impianti e la corresponsione tra l’altro, di una somma commisurata al valore della trasformazione immobiliare, rapportato al tempo residuo di validità del vincolo trentennale”. C’è anche una specifica di chiarimento su cosa sia l’”utilizzo in via prevalente”: è l’utilizzo dello Stadio “da parte della “prima squadra” della AS Roma per quanto riguarda la sostanziale totalità degli eventi previsti dalle competizioni ufficiali, cui la stessa partecipa”.

GARANZIE ECONOMICHE

I proponenti dovranno consegnare al Campidoglio una serie di polizze fideiussorie a garanzia dei costi di tutte le opere. Queste polizze saranno poi cancellate per il 75% del valore al collaudo preliminare e a saldo al collaudo definitivo. 

INADEMPIMENTI E PENALI

All’articolo 25 sono riportare tutte le condizioni che, secondo il Campidoglio, costituiscono motivo di inadempienza e che, quindi, possono portare alla risoluzione del contratto. In caso di risoluzione per inadempimento decadono tutte le concessioni come se non fossero mai state rilasciate e il Comune può anche richiedere un risarcimento danni oltre che acquisire al patrimonio comunale di “opere, manufatti ed impianti pubblici o di interesse pubblico”.

Fra i motivi di risoluzione ci sono: la “mancata realizzazione di ciascuna opera pubblica imputabile” alla Roma “nei tempi previsti dalla Convenzione” oppure la difformità delle opere rispetto ai progetti approvati. Oppure, la trasformazione degli uffici in case; un ingiustificato avanzamento della costruzione delle opere private rispetto a quelle pubbliche.

DURATA DELLA CONVENZIONE

La Convenzione ha durata di dieci anni dalla data di sottoscrizione, cioè da dopo l’emissione della delibera di Giunta Regionale che chiude l’intero iter amministrativo. 

ITER

Nei prossimi giorni la Roma risponderà al Campidoglio. La prima lettura del testo è stata favorevolmente accolta sia al club che da Eurnova. Ovviamente, questo non si traduce in un’immediata accettazione ma sarà necessario quasi certamente un ultimo incontro con il sindaco di Roma, Virginia Raggi. 

Una volta raggiunto l’accordo, le tappe successive sono prima l’inizio della procedura che porterà al voto in Consiglio comunale. Quindi, delibere di Giunta per Variante e Convenzione, invio dei testi alle Commissioni consiliari e al Municipio IX per i pareri obbligatori ma non vincolanti, quindi il voto in Aula. 

Dopo di che, la Roma dovrà adeguare le carte progettuali e presentare le garanzie economiche. Fatto questo, il Comune spedirà tutto l’incartamento in Regione che, dopo il controllo e il “visto si stampi” da parte dei vari uffici pubblici che avevano avanzato prescrizioni in conferenza di servizi, emanerà una delibera di Giunta che finalmente chiuderà il cerchio consegnando alla Roma i permessi di costruire. 

STADIO, ARRIVATA LA PROPOSTA DI CONVENZIONE DAL COMUNE

Stavolta ci siamo come mai prima d’ora: la proposta del Campidoglio sullo Stadio di Tor di Valle è arrivata sul tavolo della Roma e di Eurnova. Nella tardissima serata di martedì, dagli uffici dell’Urbanistica è partita una posta certificata ai proponenti contenente le 60 pagine di bozza della convenzione urbanistica, il contratto che regolerà ogni singolo aspetto della costruzione della futura casa giallorossa. 

È l’atto più importante di tutto il procedimento ed era atteso da dicembre 2017. Due anni di incontri, riunioni, alti e bassi e, da una prima analisi, il testo prodotto dai tecnici capitolini viene giudicato molto positivamente dai proponenti. 

Che non vuol dire che domattina si firma ma che la base di discussione è molto promettente. 

Due elementi trapelano: appare superato il nodo del rifacimento totale della Roma-Lido. Se i lavori della Regione Lazio non saranno completati per l’apertura dell’impianto, si useranno bus e corsie preferenziali. Il secondo, il Campidoglio avrebbe inserito una clausola secondo la quale, non realizzandosi uno dei punti della Convenzione, lo Stadio passerebbe di proprietà al Comune.

La Roma si prenderà qualche giorno - una settimana, più o meno - per analizzare le carte per poi chiedere un appuntamento al sindaco di Roma, Virginia Raggi, per un ultimo incontro decisorio. In Campidoglio si sottolinea come sia stato consistente lo sforzo fatto per trovare un equilibrio fra le parti, sforzo che i proponenti hanno molto apprezzato. La firma si avvicina e con essa l’apertura dei cantieri che, tempi alla mano, potrebbe essere ragionevole per l’ultimo trimestre del 2020. 

STADIO A FIUMICINO? FACCIAMO CHIAREZZA ++ AGGIORNAMENTO ++

A ogni sospiro in cui entrano contemporaneamente le parole “Stadio” e “Fiumicino” tornano prepotentemente domande circa il possibile spostamento del futuro Stadio da Tor di Valle a Fiumicino.

Il 29 maggio scorso avevo scritto questo corsivo.

Oggi, 2 agosto, confermo quanto scritto a maggio: non si può spostare un progetto come se stessimo giocando a SimCity.

E ora spiego.

CAMBIARE = AZZERARE

Non è per Fiumicino. È un discorso globale. Qualunque spostamento, dentro Roma, a Fiumicino, Ciampino o in qualunque altro posto scegliate implica il totale, assoluto e irreversibile azzeramento di quanto fatto fino a ora.

Vale per quanti cianciano di Tor Vergata, di Pietralata, di aree a nord, sud, est o ovest di Roma. Vale per Fiumicino. Per Tivoli, Guidonia, Caltanissetta, Parigi e Marte.

Tempo buttato: ripartiamo da maggio 2014, quando venne presentato il progetto e, subito dopo, depositato in Comune.

Soldi buttati: a oggi la Roma ha sostenuto spese per circa 80 milioni di euro (qualcuno arriva a scrivere 90) che verrebbero presi e semplicemente ridotti a coriandoli.

Fosse solo questo, uno potrebbe anche pensarci.

Ma

usciamo dalla logica SimCity: un edificio non si sposta con un clic su una mappa. E un progetto non è dato solo dalla parte estetico-architettonica ma, soprattutto, da quella ingegneristico-strutturale. Ovvero, per progettare il disegnino di cui si continua a vedere il rendering, occorre fare dei calcoli che riguardano nell’ordine: il terreno, la sua capacità di assorbimento idraulico, la sua geologia, la sua archeologia.

Quindi, calcoli di statica, di bradisismo, di idraulica. E solo dopo questi - che si ottengono, lo ricordiamo, con consistenti sondaggi geologici - si progettano fondamenta. Il disegnino è la parte estetica. Dietro l’estetica c’è la statica.

quindi, significa ricominciare a capire se un terreno è giusto, regge tecnicamente da un punto di vista di statica. Significa rifare i sondaggi geologici.

Poi, significa rifare l’iter amministrativo che consiste in:

·         Redazione progetto preliminare 

·         Conferenza di servizi preliminare

·         Delibera di Giunta comunale di Fiumicino sul pubblico interesse

·         Delibera di Consiglio comunale di Fiumicino Fiumicino sul pubblico interesse

·         Redazione progetto definitivo

·         Conferenza di Servizi decisoria che, se l’area scelta necessita di variante urbanistica, è di competenza regionale, altrimenti gestita dal Comune

·         Variante e Convenzione urbanistica approvate dal Consiglio Comunale - IL PUNTO CUI SIAMO ORA PER TOR DI VALLE

·         Adeguamento delle carte progettuali a eventuali prescrizioni della Conferenza di Servizi decisoria, eventuali osservazioni alla variante urbanistica approvate dal Consiglio comunale, elementi inseriti nella Convenzione urbanistica

·         Check e successiva determina della presidenza della Conferenza di Servizi decisoria sul recepimento delle prescrizioni (in Regione se la CdS era regionale e in quel caso occorre successiva delibera di Giunta Regionale)

·         Firma degli atti d’obbligo

CAMBIARE = NUOVO PARTNER

A parte le questioni procedurali, cambiare la localizzazione significa anche cambiare il partner: niente più Eurnova, con la quale intercorrono rapporto piuttosto consolidati, per ricominciare da capo con un altro soggetto.

CAMBIARE = ROTTURA COL COMUNE

Solo qualora si giungesse a una rottura definitiva e insanabile – i cui effetti si vedrebbero a quel punto in Tribunale – fra il privato e il Comune di Roma si potrebbe pensare di accantonare l’attuale area e l’attuale progetto in favore di uno nuovo, con un nuovo partner e un nuovo iter. Ipotesi che, al momento, non è nel mondo del reale possibile ma solo in quello delle infinite possibilità degli universi paralleli.

LETTURE POLITICHE DEGLI INCONTRI

Tutti questi elementi dovrebbero da soli basta a qualificare gli incontri fra la Roma e Fiumicino per ciò che sono.

Inizialmente erano rubricati come una forma di cortesia nell’ascoltare chi ha una proposta da fare. La loro reiterazione significa per il sindaco di Fiumicino, Esterino Montino (vecchia volpe del panorama politico romano) incunearsi nelle difficoltà dell’Amministrazione Raggi e provare a portare sul proprio territorio un investimento da centinaia di milioni di euro. Per il Pd, partito di cui Montino è esponente storico, significa rifilare una cinquina in faccia ai 5Stelle dimostrandone, ancora una volta, la totale mancanza di visione della città, incompetenza amministrativa, indecisione politica.

Per la Roma però significa da una parte avere una (molto minima) forma di pressione sul Comune di Roma (della serie: “non dipendiamo mica solo da voi e dalle vostre paturnie”) ma, soprattutto, avere una potenziale carta da giocarsi solo se le cose andassero male con il Campidoglio.

Tuttavia – e qui è la spiegazione della reiterazione degli incontri – per poter avere in mano una carta, a livello amministrativo, occorre sapere che carta è.

I terreni di Fiumicino quale accatastamento hanno?

Chi sono i proprietari?

Che vincoli gravano?

Quali e quante opere pubbliche servono?

Qual è l’indice di edificabilità?

Serve una variante urbanistica (serve, ndr)?

Servono espropri? Vanno comprati? A quale prezzo?

Le domande sono tante, tantissime. E richiedono necessariamente degli incontri: del resto, prima di scegliere Tor di Valle, le aree preselezionate nel 2012 (Pallotta non era neanche ancora presidente, ndr) erano oltre 100. Poi scesero, progressivamente: 80, 42, 12, 3 e, infine, Tor di Valle. Che venne scelta il 30 dicembre 2012, nove mesi dopo l’incarico conferito a Cushman e Wakefield.

PREMATURI IL FUNERALE PER TOR DI VALLE E LO CHAMPAGNE PER FIUMICINO

Infine, per quanti – associazioni varie o singoli – si affrettano a celebrare il funerale di Tor di Valle, magari accampando delle idiozie così clamorose da rientrare nel novero del terrapiattismo 2.0, oppure a stappare champagne per Fiumicino (stranamente sempre gli stessi soggetti del terrapiattismo funebre), va appena ricordato che la complessità dell’iter di Roma non è diversa da quella che si incontrerà a Fiumicino. Le leggi sono le stesse. Anzi, in un caso sono anche peggio: nel 2014 la legge consentì alla Roma di presentare uno Studio di Fattibilità che era poco più che un compitino da quinta elementare con pochi dati e molte chiacchiere.
Le nuove norme in materia, invece, sono così stringenti che pur rimanendo il nome di “Studio di Fattibilità”, in caso si ricominciasse l’iter a Fiumicino (e vale per qualunque altra area, Marte incluso), sarebbe necessario presentare un vero e proprio progetto preliminare e anche molto molto avanzato. Ad esempio, occorre aver svolto “indagini geologiche, idrogeologiche, idrologiche, idrauliche, geotecniche, sismiche, storiche, paesaggistiche ed urbanistiche, di verifiche relative alla possibilità del riuso del patrimonio immobiliare esistente e della rigenerazione delle aree dismesse, di verifiche preventive dell'interesse archeologico, di studi preliminari sull’impatto ambientale di studi di fattibilità ambientale e paesaggistica e evidenzia, con apposito adeguato elaborato cartografico, le aree impegnate, le relative eventuali fasce di rispetto e le occorrenti misure di salvaguardia; deve, altresì, ricomprendere le valutazioni ovvero le eventuali diagnosi energetiche dell'opera in progetto, con riferimento al contenimento dei consumi energetici e alle eventuali misure per la produzione e il recupero di energia anche con riferimento all'impatto sul piano economico-finanziario dell'opera; indica, inoltre, le caratteristiche prestazionali, le specifiche funzionali, le esigenze di compensazioni e di mitigazione dell’impatto ambientale la descrizione delle misure di compensazioni e di mitigazione dell'impatto ambientale, nonché i limiti di spesa, calcolati secondo le modalità indicate dal decreto di cui al comma 3, dell'infrastruttura da realizzare ad un livello tale da consentire, già in sede di approvazione del progetto medesimo, salvo circostanze imprevedibili, l’individuazione della localizzazione o del tracciato dell’infrastruttura nonché delle opere compensative o di mitigazione dell’impatto ambientale e sociale necessarie” (articolo 23, comma 6 del codice dei contratti pubblici, decreto legislativo 18 aprile 2016, n. 50). Questa roba, nel 2014, non c’era. Dovrebbe bastare per capire che il progetto che andrebbe presentato non potrebbe mai essere lo stesso – una sessantina di pagine – del 2014, ma probabilmente sarà più simile a quello definitivo portato in Comune nel 2016, le famose 50mila pagine. Costate, più o meno, una trentina di milioni di euro.

Ultima annotazione: di Sindaci che anticipano i tempi, rassicurano sulla facilità dell’iter, garantiscono sul buon esito del tutto ne abbiamo già avuto uno.

E stando a lui, la Roma avrebbe già dovuto giocare a Tor di Valle. Lui non è più Sindaco anticipatamente e la Roma è ancora al tavolo col Campidoglio.